İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
- İhtiyaç Nedeni İle Tahliye Davası Nedir
İhtiyaç nedeni ile tahliye davası, kiralayanın kendisi ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacı nedeni ile kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Bu davada kiralayanın ihtiyaç unsurunu kanıtlaması halinde dava kabul edilir ve kira sözleşmesi son bulur. Bu şekilde alınan mahkeme kararı ile kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanır.
- İhtiyaç Nedeni İle Tahliye Davası Şartları
Kiraya Verenin İhtiyacı: Kanun metnine göre tahliye talebinde bulunabilecek ilk kişi kiraya verendir. Kiraya verenin malik yani konutun sahibi olması şart değildir. Kiraya veren ile malik farklı kişiler de olabilir. Bu durumda malik olmayan kiraya verenin de , kiraya veren konumunda olmayan malikin de ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma hakkı vardır.
Kiralanan paylı mülkiyet ise kiralananın paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmesi durumunda kiraya veren paydaşın tek başına ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma hakkı vardır. Ancak kiralayan durumunda olmayan paydaşların ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilmeleri için pay ve paydaş çoğunluğu gerekmektedir.
Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için paydaşların oybirliğinin olması gerekmektedir.
Kiraya Verenin Eşinin İhtiyacı: TBK 350. Madde hükmüne göre ihtiyaç sebebi ileri sürülebilecek bir diğer kişi kiraya verenin eşidir. Evli olmadıkları halde uzun zamandır beraber yaşayanlar, nişanlılar ya da dini nikahlı kişiler ihtiyaç nedenine dayanarak tahliye davası açamazlar.
Kiraya Verenin Altsoyunun İhtiyacı: İhtiyacı ileri sürülecek altsoyun evli veya bekar ,kadın ya da erkek olması fark etmez. Kiraya veren ile çocuk arasında da soy bağı ilişkisinin varlığı gereklidir. Üvey çocukların konut ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açılamaz. Evlatlık da altsoy olduğu için evlatlığın ihtiyacı için de ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılabilecektir. Ancak evlatlık alanın anne ve babası evlatlığın ihtiyacını ileri sürerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamayacaktır.
Kiraya Verenin Üstsoyunun İhtiyacı :Üstsoy kavramına anne ,baba, büyükanne ,büyükbaba girer. Ancak kiraya veren kayın anne ya da kayın babanın ihtiyacı sebebine dayanarak tahliye davası açamayacaktır.
Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin İhtiyacı: Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişilerden anlaşılması gereken altsoy, üstsoy ve kardeşlerdir. TBK kanunu altsoy ve üstsoyun ihtiyacı sebebini ayrıca belirttiği için bu kısımda üzerinde durulması gerekilen grup kardeşlerdir. Ancak kiraya veren kardeşinin ihtiyacını ileri sürerek tahliye davası açabilmesi için kardeşin konut ihtiyacı karşılanmadığı takdirde yoksulluğa düşecek olması gerekir. Ayrıca kiraya verenin konut ihtiyacı olan kardeşten ekonomik olarak daha iyi seviyede bulunması gerekmektedir.
- Konut Gereksiniminin Zorunlu ,Gerçek ve Samimi Olması
Türk Borçlar Kanununa göre kanunda sayılan kişilerden birinin konut ihtiyacının bulunması şartının yanında bu ihtiyacın zorunlu ,gerçek ve samimi olması da gerekmektedir. Henüz ortaya çıkmamış ya da muhtemel gözüyle bakılan ihtiyaca binaen dava açılamaz. Konut gereksinimi ortaya çıkmış ya da ihtiyacın ortaya çıkması kesin olmalıdır. Örneğin Yargıtay kararlarında sadece nişanlı olmayı ihtiyacın varlığı için yeterli bulmamış ,evlilik hazırlığının da bulunması aranmıştır. Kiraya verenin ihtiyacını karşılamaya elverişli başka konutunun bulunması da ihtiyacın samimi olmadığı gösterir niteliktedir.
- Süre Şartı
Kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeni ile sona ermesi ancak dava yolu ile mümkündür. Ancak açılacak olan tahliye davasını kanunda öngörülen sürelere uyularak açılması gerekmektedir. Aksi takdirde açılan dava süre nedeni ile reddedilecektir. İhtiyaç nedeni ile tahliye davasının kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti için kira sözleşmesinin başlangıç ve sona erme tarihinin de tespit edilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durum kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihinin tespitini zorlaştırsa da uygulamada sözleşmenin başlangıç tarihinin belirlenmesi için elektrik, su ,doğalgaz abonelik tarihlerini içeren belgeler, tarafların arasındaki yazışmalardan yararlanılmaktadır.
3. Dava Açma Süresi Nedir
Türk Borçlar Kanununa göre kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu süreye uyulmadan açılan dava reddedilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ,davanın sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. Örneğin 15 Ocak 2024 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiraya veren ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmak istiyorsa davayı 15 Ocak 2025 ve 15 Şubat 2025 tarihleri arasında açmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK 329 maddesindeki fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak dava açmak zorundadır. Buna göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden başlayarak 6 aylık dönemler hesaplanmalı ve bu dönemlerde üçer aylık fesih bildirim sürelerine uyularak dava açılmalıdır. Görüldüğü üzere belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri yönünden fark vardır. Belirli süreli sözleşmede ihtarname şartı aranmazken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerinden ihtarname gönderme şartı aranmıştır.
4.Yeniden Kiralama Yasağı
TBK 335. Madde hükmü gereği ihtiyaç nedeni ile kiralananın tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birine kiralayamayacaktır. Kiraya verenin 3 yıl kuralına uymadan konutu eski kiracısından başka birine kiralaması durumunda kiraya veren eski kiracısına tazminat ödemek durumunda kalacaktır. Bu tazminat miktarı kiraya verenin eski kiracısının ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olamayacaktır. Yeniden kiralama yasağının ihlali halinde tazminat davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
5.İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ,kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Nitekim kira ilişkilerinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
6.Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/128 E.-2010/5111 K.
‘İhtiyaca dayanan tahliye davalarının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malik veya intifa hakkı sahibi de konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.’
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/394 E.-2017/708 K.
‘Davacının kirada oturduğu ibraz olunan sözleşme ile ispatlanmış olduğundan ,bu durum başlı başına kirada oturan davacının ihtiyacının gerçek olduğuna karine teşkil edecektir. ‘
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2001/577 E.- 2001/575 K.
‘‘…Davacının halasına ait olan bir evde oturmakta olduğu anlaşılmaktadır. Davacı başkasına ait evde oturmaya zorlanamayacağına göre ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü gerekir.’’
